重磅信号！西方投资者逐渐撤离房地产，对黄金的态度开始发生变化

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财经报社(亚太)讯 Recherche Bay贵金属投资研究家洛朗·莫瑞尔(Laurent Maurel)表示，美国房地产投资意愿降至历史最低点，房地产市场和股市的低迷使消费者降温，促使他们优先考虑储蓄而不是消费。他展望，在投资者逐渐撤离房地产之际，以美元和欧元计算的黄金价格每周都会创下新高。

他解释说，美国货币体系允许通过信贷创造过程自由创造新的法定货币，而房地产市场依赖于这种信贷创造的主要驱动力之一：抵押贷款。

“过去50年，大多数发达经济体都采取了同样的模式，即利率稳步下降，公共和私人债务不断增加，这使得经济和资产市场在人口老龄化的情况下仍然蓬勃发展。低利率鼓励人们申请更大额度的抵押贷款，从而推高了房地产价格。以较低的利率提供更多信贷，会推高房价。然而，这种信贷量的扩张也导致流通中的纸币数量大幅增加。”

“因此，当房地产价格与黄金等供应有限的竞争货币相比时，价格保持稳定。充分弹性的信托制度如果运用得当，将大有裨益，因为它能让决策者在危机时期支持经济。然而，如果管理不善，它可能会导致资产价格暴涨和通胀压力。”

莫瑞尔强调，这正是美国房地产市场正在发生的事。

根据Reventure基于134年数据的分析，经通胀调整后的房地产价格目前几乎比过去130年的平均水平高出100%。目前的价格甚至超过了2006年房地产泡沫时期的价格。

美国房价与家庭收入中位数之比已达到创纪录的7.2倍，超过了2022年的7.1倍和2008年房地产泡沫的6.8倍。在2020年疫情之前，这一比例为5.5倍。在5年的时间里，房价上涨了50%，而家庭收入仅增长17%。因此，住房供应持续恶化。

(来源:GoldBroker)

在美国，2023年全职房地产经纪人和经纪商的数量将降至44万人，为2014年以来的最低水平。这数字在一年内减少7.2万人，降幅为14%，为2008年以来的最大降幅。

(来源:GoldBroker)

自2022年以来，全美房地产经纪人协会的会员人数减少了10万，降至约150万。7月份，待售房屋数量创下历史新低，甚至低于2020年疫情期间的水平。与此同时，抵押贷款需求处于30年来的最低水平。

房主杠杆率(即家庭抵押贷款债务占房产价值的百分比)目前处于1958年第四季以来的最低水平，约为27.3%。在2008年全球金融危机爆发前达到顶峰后，随着利率下降，这一比例稳步下降。

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随着长期利率上升，借贷能力可能再次恶化。出乎所有人的意料，美联储的降息在最近几周并未产生预期效果，长期利率实际上大幅上升。

房地产利率快速恢复上涨，出乎所有人的意料。

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莫瑞尔强调：“没人愿意出售房屋，因为没人愿意放弃3%或更低的抵押贷款利率。许多房主因为这些利率水平而不愿意出售房屋。除非你有足够的资金以现金购买，否则将3-4%的抵押贷款利率换成6.5%的利率是没有意义的，除非你要搬到更便宜的地区。而且也没人愿意买！现在利率已经上涨，谁愿意多付35%以上的本金呢？”

“市场已经陷入停滞，”他补充道。

“利率下降进一步强化了这种预期，如果利率继续下降，今天买入还有什么意义呢？由于当前形势，房地产经纪人正在离开该行业，因为他们很难获得新的委托。市场上房产供应量低，这让新经纪人和他们的买家望而却步，因为好几个人都在竞标同一套房子。房地产已经是一个困难的行业，长期没有收入。”

然而，目前的僵局是过去50年来前所未有的，市场完全冻结。更糟糕的是，这种僵局正在彻底改变市场的情绪：在美国购买房地产的意愿从未如此低落。